용적이양제 도입 – 문화 보존과 도시 개발의 균형을 이루다
서울시가 전국 최초로 ‘용적이양제(Transfer of Development Rights, TDR)’를 도입합니다. 용적이양제는 문화재 보호 등으로 활용하지 못하는 용적률을 개발이 가능한 지역으로 이전하여 초고층 빌딩을 짓게 하는 제도입니다.
이미 뉴욕, 도쿄 등 해외 주요 도시에서는 성공적으로 시행된 사례가 있으며, 서울시도 이를 바탕으로 **도시 개발과 역사적 가치를 동시에 살리는 ‘서울형 용적이양제’**를 추진합니다. 이번 글에서는 용적이양제의 개념과 서울시 도입 배경, 기대 효과 등에 대해 상세히 알아보겠습니다.
1. 용적이양제
✅ 용적이양제(Transfer of Development Rights, TDR) 개념
용적이양제는 건축물의 용적률을 활용하지 못하는 지역에서, 이를 다른 지역으로 이전(이양)하여 개발할 수 있도록 허용하는 제도입니다.
즉, 문화재 보호 지역, 장애물 제한 구역 등에서 사용하지 못하는 용적률을 개발 가능 지역에 이전하여 초고층 빌딩 등을 건설할 수 있도록 하는 방식입니다.
✅ 해외 주요 사례
- 뉴욕 ‘원 밴더빌트(One Vanderbilt)’
- 그랜드센트럴터미널 및 바워리세이빙 빌딩의 미사용 용적률을 이전 받아 초고층 빌딩(93층, 약 3000%)을 건설.
- 역사적 건축물 보존과 초고층 개발을 동시에 실현한 성공 사례.
- 일본 도쿄 ‘신마루노우치 빌딩’ & ‘그랑도쿄’
- 문화재로 지정된 도쿄역의 용적률을 사들여 초고층 빌딩 건설(38층, 1760% / 43층, 1300%).
- 문화재 보존과 경제적 개발을 조화롭게 진행한 사례.
이처럼 용적이양제는 도시의 역사적 자산을 보호하면서도 개발 압력이 높은 지역에서 효과적으로 활용할 수 있는 제도로 자리 잡고 있습니다.
2. 용적이양제 배경
서울시는 기존의 도시 개발 방식에서 문화유산 보존과 개발 압력 간의 충돌을 해결하기 위해 용적이양제를 도입하기로 결정했습니다.
✅ 서울형 용적이양제의 필요성
✔ 문화재와 자연환경 보존
- 서울에는 창덕궁, 덕수궁, 종묘 등 많은 문화재가 위치해 있어, 주변 지역 개발이 어렵습니다.
- 하지만, 용적이양제를 통해 문화재를 보호하면서도 다른 지역에서 개발 기회를 확보할 수 있습니다.
✔ 도시 공간의 효율적 활용
- 기존에는 건축 제한이 걸린 지역의 개발 가능 용적률이 사장되는 문제가 있었습니다.
- 용적이양제를 통해 이전된 용적률을 활용하여 고밀도 개발이 필요한 지역에서 효과적으로 사용할 수 있습니다.
✔ 도시 균형 발전 유도
- 강남, 여의도 등 특정 지역만 개발되는 것을 방지하고, 낙후 지역의 재개발을 촉진하는 효과가 기대됩니다.
- 특히 노후된 도심 지역에 높은 용적률을 적용하여 활성화하는 것이 목표입니다.
3. 용적이양제 운영 방식
✅ 양도지역(용적을 넘겨주는 지역) 선정 기준
서울시는 제도 도입 초기인 만큼 제한적인 지역에서 시범 운영할 예정입니다.
📌 우선 선정 대상 지역
- 문화재 보호 구역: 덕수궁, 창덕궁, 종묘 주변
- 장애물 표면 제한 구역: 공항 근처 및 항공 관련 규제 지역
- 도시 경관 보호 구역: 한강변 스카이라인 보호 지역 등
해당 지역에서는 건축물이 기존 용적률을 다 활용하지 못하고 있어, 이를 활용할 수 있도록 하는 것이 목적입니다.
✅ 수용지역(이전된 용적을 활용하는 지역) 선정 기준
용적을 이전받아 개발할 수 있는 지역은 다음과 같습니다.
✔ 재개발이 필요한 지역
- 노후 건축물이 많고 도시 정비가 필요한 지역(예: 강북, 동대문, 성동구 등)
- 신규 랜드마크 조성이 필요한 지역
✔ 고밀도 개발이 필요한 지역
- 강남, 여의도, 용산 등 기업 및 경제 중심지
- 신도시 개발 지역과 연계 가능성이 높은 곳
서울시는 이를 통해 초기 시행 지역에서 성과를 내고, 향후 제도를 더욱 확대해 나갈 계획입니다.
4. 용적이양제 전망
✅ 1) 역사와 자연을 보존하면서 개발 기회 확보
- 기존에는 문화재 보호가 개발의 걸림돌로 작용했지만, 이제는 문화재 보호와 개발을 동시에 진행할 수 있습니다.
- 한옥 보존 지역, 녹지 공간 등도 보호하면서 용적률을 유동적으로 활용할 수 있습니다.
✅ 2) 서울 도시 경쟁력 향상
- 뉴욕, 도쿄처럼 세계적인 도시들과 경쟁할 수 있는 초고층 랜드마크 건설 가능
- 도시 스카이라인을 보다 체계적으로 정비할 수 있는 기회
✅ 3) 낙후 지역 개발 촉진
- 용적률을 이전받은 지역에서 적극적인 재개발이 이루어질 가능성이 커짐
- 강남, 여의도 중심의 개발 패턴에서 강북 및 도심 재개발을 유도하는 효과
5. 용적이양제 향후 계획
서울시는 ‘서울형 용적이양 선도사업’을 추진하여 제도를 빠르게 정착시키고자 합니다.
📌 선도사업 지역 선정 기준
- 규제가 강한 지역: 용적이양제가 꼭 필요한 지역
- 개발 압력이 높은 지역: 재개발 필요성이 높은 곳
- 제도 효과가 클 것으로 예상되는 지역
서울시는 선도사업을 통해 실질적인 운영 방안을 마련하고, 제도 안정화를 위한 법령 개정도 추진할 예정입니다.
결론
서울시의 ‘서울형 용적이양제’는 단순한 개발 정책이 아니라, 문화재 보호와 도시 발전을 동시에 이끄는 혁신적인 제도입니다.
📌 서울형 용적이양제의 핵심 가치
✔ 역사적 가치 보존
✔ 도시 공간의 효율적 활용
✔ 낙후 지역 개발 촉진
✔ 서울의 글로벌 경쟁력 강화
앞으로 서울형 용적이양제가 성공적으로 정착한다면, 서울은 뉴욕, 도쿄와 어깨를 나란히 하는 글로벌 도시로 한 단계 더 도약할 것입니다.